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Alquiler turístico para viviendas ¿Negocio rentable? Obligaciones y trámites administrativos

El alquiler turístico para viviendas puede ser una gran inversión pero, ¿vale la pena convertir tu propiedad en un alojamiento turístico?

La mejor época para el alquiler turístico acaba de empezar y esto hace que muchos propietarios se planteen el alquiler turístico para viviendas como una alternativa para conseguir unos ingresos extras.

Como ya te hemos comentado en anteriores ocasiones, este tipo de arrendamiento ha adquirido una importancia considerable en los últimos años. El mercado del alquiler turístico para viviendas está en auge y esto es algo que tampoco ha pasado por alto Hacienda. Es por ello que hay que tener en cuenta la normativa vigente en cuanto al alquiler turístico de cada comunidad autónoma así como las obligaciones con Hacienda.

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Calcular la rentabilidad del alquiler turístico para viviendas:

Llegados a este punto, es muy probable que te estés preguntando si este es un negocio rentable y cómo calcular todos los gastos derivados del alquiler turístico para viviendas. Los ingresos son obvios y no son más que el precio que quieras cobrar por cada noche multiplicado por el total de noches que alquiles tu alojamiento. En cuanto a los gastos podemos diferenciar gastos fijos de suministros y gastos de gestión de alquiler. Las facturas de consumo de electricidad, agua, gas o conexión wifi son gastos fijos de consumo y suministros. Por otro lado, los servicios de limpieza, de atención al cliente y de mantenimiento son gastos fijos de gestión de alquiler.

Dentro de los gastos de gestión de alquiler se incluye la tributación. Ten en cuenta que por regla general, los pisos turísticos declaran a Hacienda como «rendimientos del capital inmobiliario» y no como «actividad económica».

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Diferencia entre declarar como «Actividad económica» y «rendimiento del capital inmobiliario»:

A tu negocio se le considera ‘Actividad económica de hospedaje» cuando ofrezca servicios complementarios tales como recepción y atención permanente y continuada al cliente, limpieza periódica y otros servicios como lavandería, prensa, reservas, custodia de maleta o incluso servicios de alimentación y restauración. Es decir, es el tipo de actividad de hospedaje que ofrecen hoteles o algunos apartamentos y hostales.

Por el contrario, los pisos turísticos que no ofrezcan servicios complementarios pueden declarar como rendimientos de capital inmobiliario. A los pisos de alquiler turísticos se les permite de forma puntual los siguiente servicios, sin que tengan que entrar dentro del grupo de Actividades Económicas de la industria hotelera:

  • Servicio de limpieza del apartamento a la entrada y salida del inquilino.
  • Servicio de cambio de ropa de cama y baño a la entrada y salida del inquilino.
  • Servicio de limpieza de las zonas comunes del edificio (portal, escaleras y ascensores)
  • Servicio de mantenimiento eventual para reparaciones de fontanería, electricidad, cristalería, persianas, cerrajería y electrodomésticos.
La regulación del alquiler turístico para viviendas se ha vuelto cada vez más firme. Y es que era muy habitual que los propietarios de pisos turísticos lo declararan como un alquiler de vivienda habitual. El motivo es que hacienda aplica a estos últimos una reducción del 60% de tal modo que de esta manera solamente se declara el 40% de los ingresos. Por el contrario, el alquiler de viviendas para uso turístico no conlleva ninguna reducción.
Para evitar esta mala praxis, Hacienda y los Ayuntamientos correspondientes se han puesto las pilas y han aumentado la revisión de los alquileres así como penalizaciones y multas. De echo, puede castigar con recargos de hasta el 150% a los propietarios que no declaren correctamente sus pisos turísticos.

La Normativa turística de tu Comunidad Autónoma:

Además de rendir cuentas a Hacienda, debes tener en cuenta que cada comunidad autónoma tiene competencia para establecer los requisitos que deben cumplir los propietarios de los pisos turísticos. En el caso de Cataluña, aquí puedes ver los trámites que exige para las viviendas de uso turístico.

Estas exigencias pasan por la correspondiente declaración del inmueble como vivienda de uso turístico, la inscripción en el Registro de Turismo de Cataluña y la obtención de la correspondiente Licencia Turística.

En estos momentos el Ayuntamiento de Barcelona ha congelado la concesión de Licencias Turísticas en la ciudad. No obstante, sí que se pueden gestionar y comprar mediante otras vías.

Hacienda obligará a las plataformas de alquiler turístico a identificar a los propietarios

Sin duda, las plataformas online han sido uno de los factores que han impulsado tanto el mercado de los pisos turísticos. Estos canales han facilitado  a los propietarios de viviendas alquilarlas fácilmente. No obstante, esto también conllevó a que muchas veces las viviendas que se alquilaban a turistas no declararan como tal.

El endurecimiento de la ley y el esfuerzo constante por parte de la administración de evitar el fraude en el sector, ha hecho que Hacienda ultime un decreto que obligaría a las plataformas de reservas online a identificar a los caseros. De esta forma, los inspectores podrían entrar en dichas plataformas e identificar fácilmente si los pisos turísticos que se anuncian cumplen los requisitos legales o no.

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